by 山田達也 2021年9月30日 ≪Column vol. 11≫
9月5日にパラリンピックも終わりました。
様々な競技で選手の皆さんの活躍を見て、その活躍に感動すると同時に、何か自分も力を貰ったと思いました。このもらった力を今後いろいろな課題に、多様性を念頭に、視点を変えながら柔軟に取り組んでいけるように頑張りたいと思います。
ここのところコロナの感染が下降傾向にあり、何とかこのまま収束に向かってくれないかと願うばかりです。ワクチン接種や投薬治療もかなり進んできたので、何とか乗り切って行きたいです。
10月からは緊急事態宣言も解除され、制限はあるものの外でお酒も飲めるようになり嬉しい限りです。一人で飲むもよし、皆で飲むもよし、やはり仕事帰りの一杯は精神的なエネルギーの補給になると思っています。感染対策を取りながら楽しみましょう。
最近、借地についての仕事が重なっています。取り扱うのは旧法の借地権です。
借地は土地所有者と借地権者の権利がそれぞれありますから、活用するのにいろいろな制約がついて回ります。
借地契約更新、建物の増改築、借地権の売却、底地の売却と様々なパターンがある中で所有者、借地権者がお互いに納得できるように取り組まなくてはなりません。借地について何らかの動きが出るのは、大きく分けると以下のようになります。
１ 通常土地所有者は地代収入を得ていて、20年毎に更新契約、この時更新料の件が協議されます。
２ 建物の増改築はその規模によりますが、やはりこの段階で建築承諾料の協議がなされます。
３ 借地権の売却は第三者に譲渡する場合と、土地所有者が買い取る場合があります。
４ 底地の売却はやはり第三者に譲渡するか、借地権者に譲渡するかとなります。
１～４に関することはかなり難しい問題がいろいろとありますし、状況によっては全く思ってもいなかった方向に発展してしまうこともあります。
大事なことは双方にとって無理がなく、お互いそれなりに利益があるように結論付けるということです。
そうは言っても簡単に事が運ばないケースも出てきます。
更新の契約一つとっても更新料と地代の金額査定に始まり、もちろん査定はしますがそもそも契約書の中できちっと根拠を記載していなかったり、更新料支払いの記載がない契約書だったりと様々な問題が出てきます。
契約書はもちろん基本ですが細かな定めが記載していない場合の取り扱いが非常に難しいです。
建築の承諾料についても新築でなく、増改築の場合などは工事の内容規模により判断しないとなりません。そもそも承諾料の金額についてまで、契約書に詳細に謳われてない方が多いですから、事例、判例などから更地価格の３％～５％を基準にしての査定になります。
借地権の売却は借地権者から土地所有者に買い取って貰う申し出から、既に買い手がいて名義変更の承諾を要望される場合、後者の場合は土地所有者が第三者への売却ではなく自分の方で買い取ると申し出をした場合など双方の協議がとても大事になってきます。
底地の売却は土地所有者が複数の貸地を一括して、専門の事業者に売却する場合や、借地権者に購入しないか申し出て協議するケース、又は借地権者から底地を売ってほしいと要望するケースなどがあります。事業者が一括して購入した場合はその事業者から各借地権者に購入希望があるかどうか打診があります。
土地所有者は相続などの場合に備えて何らかの方針は立てておかないとなりません。
借地の場合、借地権者も土地所有者も単独で各自の権利を動かすことが難しく、それぞれの権利だけの価値は単純に借地権割合の通りとはいきません。借地と底地が一体となり単独の所有権として機能することで初めてその価値が一般の更地価格と同等になります。この様に一体となって初めてその所有権者が単独で活用できることになりますから、できることであれば土地所有者か借地権者が単独で所有できるように事を運ぶのが良いかと思われます。
しかしながらなかなか理想通りにはならないのが現実です。
更新時、増改築時、相続の時、何らかのタイミングで所有者と借地権者が協議することができるように、そのような場を提案するのも私たちの役目だと思います。
これからも更に実務的なことを研究していろいろな場面に生かしていきたいと思います。