by 山田達也 2021年10月31日 ≪Column vol. 12≫
4年振りの衆議院選挙は本日（10月31日）が投開票日です。
今夜には概ねの結果が出るでしょう。やはりコロナ感染の今後の取り組みが一番の関心事になっているようです。ワクチン接種もかなり進んだこともあり、感染者数も短い期間にかなり減少しました。何だかんだと言いながら、ワクチン接種、一日１００万回以上が功を奏したのではないでしょうか。選挙の結果はどうあれ、今後の再発に備えて万全を期してもらいたいと思います。
建物は築年数が嵩むにしたがってメンテナンスをしなければなりませんが、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造と構造によって当然のことながら対処の方法に相違があります。
更に用途が専用住宅、共同住宅、事務所、店舗と多岐にわたります。
建物の状況によりどこまで、どの程度の仕様で改修工事を行うかの判断は、非常に悩みます。築年数が50年、60年となれば改修工事をした場合の工事費と、建て直した場合の工事費の比較も必要になります。
尚且つ現状で入居中の場合は、改修工事での対応に比重を置くか、退去して頂いてから新築するか、住居と店舗では対処の仕方が違いますし、どのように判断したらよいか頭が痛いところです。
管理物件で木造2階建ての店舗併用住宅がありました。隣は飲食店で営業中です。従来は1階が店舗で2階が住宅でした。
建物は連棟で隣と壁は共有している状態です。築年数は52年になりますが外壁や屋根は以前に手を入れていたため、比較的きれいでした。
結局、１階の店舗は物販ができる程度に改修し、2階の住宅部分は全て畳を撤去してコンパネ（厚めのベニヤ）張りにしました。押し入れや建具は現状のままで、一切手を付けずあくまで１階店舗のための倉庫、予備室として使用していただける程度の改修に留めました。後は筋交いや一部根太の補強等構造的に多少でも心配がないようにしました。現在既にご利用いただいています。
２階を住宅仕様で改修しようとすると、その分費用が掛かるため住宅は考えずに工事費を極力抑えました。
築年数が50年以上で隣は営業中、空室にしておくのは勿体ない。
という事からこの様な工事内容にしました。
鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物になりますと建築時期により、新耐震基準に適合していない場合、壊して建て直すのでなければ先ずは耐震診断をするかしないかから始まり、診断後の建物の状況によりどこまで耐震工事を行うのか、入居していても工事が可能なのか、いろいろな検討が必要になってきます。
その上に給排水管などの現状把握をした上で、新たな給排水管の敷設が可能か非常に困難かなど様々な事をシミュレーションして判断しないとなりません。
これらのことを含めて方針を決めるのは本当に難しいと思います。
新築するように簡単な判断はなかなかできないのが改修工事の難しさだと考えます。
そうは言っても何らかの手立てをしていかなくてはならない訳ですが、
「こうすれば簡単です」などという答えはありません。
該当する建物の現状の把握を一つ一つ積み重ねて、方針を決めるしかないと思います。
現在の入居状況、契約条件、賃貸借期間
築年数からしてあと何年使用できるか
改修工事の範囲と金額、耐震工事の工事費
・・・・・・・・・
時間はかかりますがスケジュールを決めて、優先順位を決めて、現状把握から始まり、その後の方針を積み重ねたデータから協議し、方針を定めていくしかないと考えています。
今までの経験も活かしつつ、これからも建物の活用方法をはじめ、改修工事の具体策など、更にいろいろと学びながら進んでいきたいと思います。